[摘要] 政商合力致使“土地仍是摇钱树”命题凸显的同时，银行的流动性也同属乐观。来自淄博金融系统数据显示，今年前5个月，存贷比为63.93%的保证下，使得即便是银行间货币市场爆发6月危机，对淄博信贷市场的影响也十分有限。
6月已过，楼市中考答卷揭晓。
本报从相关渠道获知，今年上半年，淄博土地成交量高达211公顷，超去年全年淄博土地总成交量。
政商合力致使“土地仍是摇钱树”命题凸显的同时，银行的流动性也同属乐观。来自淄博金融系统数据显示，今年前5个月，存贷比为63.93%的保证下，使得即便是银行间货币市场爆发6月危机，对淄博信贷市场的影响也十分有限。
“资金为矛，土地是盾”，众多房企自然所向披靡。恍若一夜之间，楼市又回到了似曾相识的狂热状态。
但硬币总有另一面。对于下半年的淄博楼市走向，尽管不少业内人士表示，下半年淄博地产市场将延续此前欣欣向荣的态势，呈现量价齐涨。受市场供应量激增、消费需求萎缩以及前述银行间货币市场6月危机延期作用等利空因素的制约，今年岁末和明年年初，供需的失衡或让楼市再入观望状态。
届时，对于经历多番风雨的淄博楼市来说，难道又会迎来一个更为严酷的冬天？
信贷“区别对待”
“喝完了吐，吐完了喝”，半月来，李新民都在上述状态中度过。
“场合不尽相同，目的只有一个——钱。”7月13日午后，夏雨如织中，从淄博某大酒店踉跄走出的李对本报表示。
此前将近3个的时间里，身为淄博一家中小房企主管财务的副总经理，李新民完成了和淄博某信贷公司方面的又一轮磋商。正如之前的3轮对接，“借与贷”是双方恒定的主题。
“我也记不清走了多少路，喝了多少酒，找了多少家企业。”李称，但截至7月的第二个周末，这家房企高达亿元之巨的融资额一直未曾到位。
楼市就是资金市，无钱意味着“巧妇难为无米之炊”。形势所迫，李新民的压力与日俱增。
“钱”途未明的绝非李所处房企一个。淄博另一总投资11亿元，已投资6亿元，总建筑面积36万平，已投建28万平的地产项目和淄博一下属区县某大型项目也面临这一窘境。其中，前者介绍，该项目用于后期建设和装修，项目周期为两年的高达亿元之巨的融资项目，目前毫无进展。对此，李新民抱怨道，“民间借贷趁火打劫，银行看人下菜。”
“民间借贷趁火打劫”与否，我们不知，但“银行看人下菜”确是事实。“我们不缺资金，上周还有银行送上门来主动给我们信贷额度。”临淄一房企方面称。
随后在中润华侨城、创业、上湖御园等多家房企，本报也听到类似的声音。“不管是房贷还是开发贷，只要我们想贷，都不是问题。”香港集成集团淄博公司市场总监李运秋称。
对此，银行方面的解释是，“我们是落实国务院7月5日下发的‘金十条’，认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。”
但上述局面在上半年并未出现。以房贷为例，上半年，除“落实3月1日中央出台的‘继续严格实施差别化住房信贷政策’，淄博当地银行系统对于二套房贷首付提至60%，贷款利率上浮10—15%，在审批手续上较以前更为严慎”外，“银行对于房贷方面的额度一直较为宽松。”山东凯利集团营销中心经理刘涛称。
而且今年上半年，甚至在5、6月国内银行间货币市场爆发“危机”时，淄博本地银行放出的开发贷也未受到很大影响。
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勇气 拿地大潮频繁上演
上半年淄博信贷政策的相对宽松自然让当地房企有了更多的勇气。
于是，伴随着淄博推地大潮的频繁上演，一场关于土地的地产角逐大戏就此展开。
5月28日，在淄博市土地储备交易中心举行的24宗土地集中推介会上，青岛、济南、淄博等96家开发商的目光被吸引，其中，不乏中房、鲁中、创业等这样的淄博本地知名房企。
事实上，被吸引的不仅仅是上述房企。
淄博地产圈一名业内人士介绍，继华润、中海外、恒大之后，碧桂园、龙湖已经或即将入淄。其中，就龙湖而言，相对于淄博此前传出“龙湖拟在周村征地1200亩”等消息，上述人士表示，这一 2009年在香港联交所主板挂牌上市的地产大鳄或瞄准淄川商家驾考中心附近的地块。
另一地产巨头——碧桂园，6月8日上午，在淄博市土地储备交易中心土地拍卖会现场，作为的报价单位，以接近5.8亿的总价一举拿下宗地编号分别为淄博市2012（存量）-周005、2012（增量）-周002、2012（增量）-周010、2013（增量）-周004等4宗土地，合计面积达28万平（400多亩），溢价率为3.13%。
“此次碧桂园拍得的土地，规划容积率为1-1.2，土地用途包括城镇住宅和批发零售。”淄博市土地储备交易中心一名王姓人士介绍。
事实上，碧桂园正式进驻淄博一举拿下400多亩土地仅仅是今年上半年淄博土地市场分外火热的一个侧面。
淄博一家地产研究机构提供的数据显示，今年上半年，淄博土地成交量高达211公顷。“这一数据不仅超去年全年淄博土地总成交量，也基本与去年全年238.57公顷的淄博用地供应量持平。”淄博明晨地产研究机构董事长张华元表示。
成交数据的高企与淄博当地政府的推地热情存在直接联系。
来自淄博市土地交易中心的数据显示，截至今年5月底，淄博全市共完成招拍挂出让宗地192宗，面积835.98公顷，成交额高达61.14亿元。
淄博并非孤本。伟业我爱我家数据显示，前6月，306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中，杭州市余杭区上半年卖地收入达比去年同期增长逾27倍。
供应 抑制波动修复拿地空缺
信贷相对宽松与推地大潮的交互作用，让“资金为矛，土地是盾”的众多房企所向披靡。恍若一夜之间，淄博楼市又回到了似曾相识的热烈状态。
本报获悉，上半年淄博信贷政策的相对宽松得益于当地银行较好的流动性。来自淄博金融系统的数据显示，1-5月份淄博金融机构人民币存款余额3440.40亿元，金融机构境内人民币贷款余额2199.57亿元，存贷比高达63.93%。
“这使得淄博各大银行有充足的钱来放贷，而自去年下半年始，已经向好的楼市自然成为众多资金的归宿。”张华元表示。
至于上述本地推地大潮，淄博一地产研究机构的赵姓人士称，这与中央此前关于“保持土地供应充足以抑制地价波动”多次表态相吻合。中国国土资源部副部长胡存智日前曾公开表示，今年中国要努力保持土地供应充足，以抑制土地价格波动。上述因素之外，就淄博本身而言，山东凯利集团营销中心经理刘涛认为另一个重要的因素是对前两年推地规划指标空缺的修复。
刘涛说，中央土地政策里面也有规定前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。上述政策支撑下，在淄博市场，受楼市调控对2011、2012年当地地产市场的打压，特别是2011年，“多个项目，多个月份甚至出现零成交现象。”他说。
随后的2012年，市场依然难言乐观。数据显示，当年淄博土地投资56.17亿元，同比下降26.11%。“如此一来，2013年上半年淄博土地市场的大量推地与修复前两年的空缺规划指标之间不无联系。”刘涛说。
一边是政府大肆推地，而另一边则是，地产持续回暖下，前两年奉行“资金为王”战略的开发商，随着项目产品的销售一空，手中已经聚集了雄厚的资金，且对后市预期乐观。
而此外，众多业内人士认为，上半年国内土地市场“火热”之因在还在于财政收入增速下降、地方债务还债高峰来临，卖地收入成为各地政府最现实、最快捷的财源。
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未来 硬币的另一面
不过，任何角逐都需要资本和实力作为支撑，尤其是金融系统会针对性地发生制度倾斜以及国内多个地市推地过程存在“量身定做”的当前。
因此，与那些地产大鳄不同，“不是所有的地产商都具备碧桂园的实力或龙湖的砝码。”前述淄博这家房企副总经理李新民此前对本报称。
于是，面对动辄上亿的土地起始价，楼市调控依旧深化、银行开发贷款依然“看人下菜”的当前，在淄博，一场地产界的“合纵连横”就此展开。
李新民说，此前他们已向省内多个外地开发商抛出合作的“橄榄枝”。
外围拓展的同时，在淄博本地地产圈，当地地产商的“联合”也在发生。“我们拟和创业、鲁中房产等咱们淄博当地有名的地产商合作，一起拿地。”一不愿具名的中心城区地产商此前告诉本报，地产“高成本”时代，单靠一个地产商的单打独斗已经成为过去，必须抱团求存。否则，若连土地都无法拿下，后期开发便成空影。
但现实并不如想象中那么美好。“合作谈了很多，但结果不容乐观，要不，我也不会为这笔资金忙活。”李说。
不容乐观的背后，在刘涛等人看来，是一些开发商拿地依旧谨慎。
刘涛说，从上半年房地产市场持续回暖的劲头来看，开发商对土地市场也都蠢蠢欲动甚至大规模拿地，但楼市的发展素来起伏跌宕。特别是近两个月来，虽然房地产市场数据显示不管成交量还是房价都温和上涨，但随着国内经济数据的持续走低以及前期拿地资金支出巨大对后期资金链试压等因素的持续影响，很多市场风险都已显现。
而这也从目前不少国内地产大鳄纷纷开始筹备各种资产套现以及其对资金的紧张和重视程度上可窥一斑，如在深圳，为急于出货回笼资金，开发商垫资首付再次重现。
另一方面，银行出现的“6月危机”虽在7月份得到缓解，但刘涛、张华元等认为，上述危机的影响会延缓2—3个月在房地产市场上显现出来。加上中央已决心要对金融制度进行改革，一旦金融系统市场化、利率市场化，三级市场的利率将被催升。在此背景下，开发商的融资成本势必提高。
因此，刘涛告诫，正所谓“强者恒强，弱者恒弱”，与那些“要么享受某种特殊背景和特定资源的双向照顾，要么具备财富后盾和前行勇气的互为补充”的大型房企不同，下半年以及后市，中小房企更需谨慎对待目前的市场态势，立足根本，不要贪图扩张，不要被目前市场的繁华表象蒙蔽。
而就下半年淄博楼市走向而言，采访中，尽管不少业内人士表示，下半年淄博地产市场将延续此前欣欣向荣的态势，呈现量价齐涨，但受市场供应量激增、消费需求萎缩以及前述银行间货币市场6月危机延期作用等利空因素的制约，今年岁末和明年年初，供需的失衡或让楼市再入观望状态。
届时，对于经历多番风雨的淄博楼市来说，难道又会迎来一个更为严酷的冬天？
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