[摘要] 现今老百姓家庭财产配置,大头就是房产。随着市民生活条件改善,房屋交易的日趋频繁。由房地产开发商、个人购房户和银行共同参与的楼宇按揭贷款很普遍,随之而来的就是各种纠纷。
现今老百姓家庭财产配置,大头就是房产。随着市民生活条件改善,房屋交易的日趋频繁。由房地产开发商、个人购房户和银行共同参与的楼宇按揭贷款很普遍,随之而来的就是各种纠纷。律师告诉记者,房贷纠纷产生的原因如购房者往往对房子不甚了解,对所需要的手续也不甚了解。如果没有相关约束,导致各方当事人在操作中出现许多不规范的行为,那么掌握信息相对少的一方就将面临众多问题和纠纷。那么如何规避纠纷?褚律师为本报读者解读了几个典型案例。
借款人下落不明 担保人可否不担责?
张某向银行借款用于购买房屋,并与银行签订了个人购房担保借款合同,借款由担保人李某提供连带保证责任担保,由开发商提供阶段性连带保证担保,所购房屋提供抵押担保。合同签订后,银行按约发放贷款,但张某并没有按时还款,连续多次,并且现在下落不明,涉案房屋被法院查封。
担保人李某认为,银行没有在规定期限内办妥房屋抵押预告登记和抵押登记,导致房屋被法院查封,银行存在过错,应自行承担损失。再者,根据协议约定,银行未见抵押预告登记证书便放款,银行承担一切责任。根据《中华人民共和国担保法》的规定,此债权既有保证人担保又有房产抵押担保,所以李某不应承担保证责任。
开发商认为,银行未见抵押预告登记证书放款,承担一切责任,并且该责任应当包括张某未按时偿还借款导致的开发商的担保责任。再者,银行未能及时办理抵押登记,开发商作为阶段性担保,故担保责任应予免除。
银行认为,担保人李某和开发商应当承担连带保证责任。开发商为张某办理房屋所有权证,并私自交给张某,却一直没有通知银行,导致银行无法办理房屋抵押登记,进而导致开发商连带保证责任无法免除,完全是开发商自身过错导致,与银行无关。
褚律师解释道,在整个事件中,银行与开发商已在合同约定,待开发商办理出房屋产权证后及时通知银行以便银行及时办理抵押登记,开发商作为涉案房屋产权证的办理人未能在涉案房屋产权证办理后及时通知银行,导致抵押登记无法办理,进而导致涉案房屋被法院查封,责任应当在于开发商,所以免除开发商的保证责任是不对的。
预售合同解除谁来偿还购房人贷款
某年4月13日,肖某某、陈某某(甲方)与某开发商(乙方)签订《商品房预售合同》,约定甲方向乙方购买某房屋。乙方定于第二年12月31日前将该房屋交付给甲方,不可抗力情形除外。超过60天,甲方有权单方面解除本合同。合同签订后,肖某某、陈某某于当年4月14日向开发商支付了首期购房款952848元,并作为借款人与某银行(贷款人)、开发商(保证人)签订《个人住房借款担保合同》,约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入开发商名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。开发商为本合同项下肖某某、陈某某的全部债务提供阶段性连带保证担保。
当年4月30日,某银行发放贷款141万元。同年5月9日,某银行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。肖某某、陈某某自当年5月20日起逐月向某银行归还贷款本息。后因开发商交房超过60日,肖某某、陈某某请求解除商品房预售合同和借款担保合同,并诉至法院。
褚律师解释道,在本案中,业主与开发商约定开发商交房的,业主有权解除合同。当业主按照合同约定,请求解除《商品房预售合同》时,按照人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的约定,业主请求解除商品房担保贷款合同的,法院应予支持。因此,基于上述情形在商品房买卖案件中,银行的风险是非常大的。
法院认为,开发商交房已超过60日,肖某某等有权解除商品房预售合同。该合同解除后,肖某某等有权解除借款担保合同,开发商应按约将肖某某等支付的房款返还肖某某等,并赔偿肖某某等因此所产生的损失。开发商应向某银行返还自判决生效之日起的剩余贷款。
债权人无权买卖欠款人房屋
甲欲与乙签订房屋买卖合同,但是经过甲的查询,发现房屋仍然在丙的名下,便询问乙原因。乙称丙欠其借款,已将其起诉,法院已经受理。只要法院作出判决,房屋就会归乙所有。故,乙称甲乙签订房屋买卖合同,进而由甲享有房屋所有权是不会有法律障碍的。
褚律师解释,房屋登记在丙名下,丙系房屋的所有权人。乙与丙之间是借款合同关系,是债权关系。乙在诉讼中只能要求丙偿还欠款,不能要求直接用房屋的所有权冲抵欠款。乙可以在案件胜诉后,强制执行程序拍卖房屋,以房屋拍卖的价款归还欠款。故,甲乙即使签订房屋买卖合同,乙也无法将房屋所有权过户给甲,甲无法取得房屋所有权。
如果乙对房屋享有抵押权,也不能因其对丙享有欠款而当然成为房屋所有人。根据《中国人民共和国物权法》的相关规定,抵押权系担保物权,只是一种优先权。债务人无法偿还债务时,抵押权人只能就房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿(即房屋出售后,出售价款优先还给抵押权人)。且《物权法》百八十六条规定抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。故,乙作为抵押权人不可能成为房屋的所有权人。
如果乙与丙达成和解协议,可请求法院直接确认丙用房屋抵顶对乙欠款。如果房屋还存在其他法院的查封,则在未处理完首先查封案件之前,此房屋即便是签订买卖合同也无法办理过户手续。
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