[摘要] 案情简介:2014年3月份,甲有一套商品房,以70万元卖给了乙,双方签订房屋买卖合同,乙在2014年9月初支付了70万房款,并已实际入住,但在2014年11月底,甲又与不知情的丙签订房屋买卖合同,以75万元卖给了丙,丙方支付全部房款且办理了房屋过户手续。后乙、丙得知真相,该如何维护自身权益。
案情简介:2014年3月份,甲有一套商品房,以70万元卖给了乙,双方签订房屋买卖合同,乙在2014年9月初支付了70万房款,并已实际入住,但在2014年11月底,甲又与不知情的丙签订房屋买卖合同,以75万元卖给了丙,丙方支付全部房款且办理了房屋过户手续。后乙、丙得知真相,该如何维护自身权益。
律师分析:一房二卖,又称房屋的二重买卖,也可以形象的称“一女二嫁”,即出卖人将特定的房屋卖给两个不同的买受人的行为。针对一房二卖的在司法实践中是分不同情况不同处理。
一、先后与两个不同的买受人订立合同,出卖人对后买受人履行了合同义务,办理了相关登记手续。
此情形较为普遍,也正是本案所述情况,此时两个合同均属有效,但是因为甲出卖房屋属于特定的,是不可能出现同时履行两个合同的情况,本案中甲履行了对丙的合同,必然对乙的合同产生违约问题。甲对丙的合同已履行完毕,丙是该房屋的所有权人,该所有权是具有支配、排他性,丙可以基于对房屋的所有权要求乙搬离。进一步说,尽管甲、乙的合同是有效的且乙已经实际占有该房屋,但因房屋是不动产且已经过户登记在丙的名下,而乙实际入住占有房屋构成无权占有,应当返还房屋。因为乙方具有的权利仅是基于合同而产生的债权请求权,不能对抗丙基于房屋所有权产生的物上请求权。
当然乙可以根据《中华人民共和国合同法》百零七条之规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定,对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。”要求甲返还购房款,承担赔偿损失等违约责任。
二、出卖人将房屋卖给前买受人并办理了过户登记,又与后买受人就同一房屋签订买卖合同。
在司法实践中,此情形房屋所有权归前买受人,出卖人出售给后买受人属于无权处分,导致合同无效,出卖人应当向后买受人承担赔偿责任。
实践中关于一房二卖有多种情形,笔者先介绍上述两种。
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