[摘要] 购房人张某私下与同事王某达成口头协议,用王某的名字购买商品房一套,并用王某的名字办理了按揭贷款手续和房屋过户手续。后来,张某将房屋出售给刘某,刘某要求张某协助其办理房屋过户手续却屡次遭拒。当刘某得知该房屋登记的所有权人为王某时,就诉至法院要求确认该房屋的所有权。
案情简介:购房人张某私下与同事王某达成口头协议,用王某的名字购买商品房一套,并用王某的名字办理了按揭贷款手续和房屋过户手续。后来,张某将房屋出售给刘某,刘某要求张某协助其办理房屋过户手续却屡次遭拒。当刘某得知该房屋登记的所有权人为王某时,就诉至法院要求确认该房屋的所有权。在法院审理阶段,因张某不能提供足够证据证明其为实际出资人,而房屋产权证及银行贷款凭证上的登记人均为王某,法院最终判令该房屋归王某所有。
律师分析:借名购房,是指房屋的实际购买人在同他人协商之后借用他人的名义购房,并用他人的名义登记房屋产权的行为。借名购房的出现可能基于各种原因,比如为了迎合当地户籍政策以获取当地户口；出于隐匿财产或者转移非法所得的目的；隐藏实际购房人身份,逃避其他风险；应对房控举措,如限购令而采取的规避政策的行为等。
借名买房的双方多为亲友,基于感情信任,一是多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。二是登记人拒绝办理房屋过户手续,借名人面临风险。三是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后,借名人往往实际居住在房内,但由于登记在出名人名下,而我国对不动产物权采用登记制度,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。
所以借名买房存在非常大的风险：1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。而且,因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系,很不重视书面证据的收集和保存,因此出现纠纷时出资人无法证明购房款系由自己支付,则要求产权人返还购房款也相当困难。
2、即便是借名购买普通房屋,也存在如下风险:(1)名义产权人反悔的风险。(2)在名义产权人领取房产证之后,至其将房屋产权过户给出资人之前,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖,如果名义产权人发生意外,可能导致继承纠纷的产生。(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
律师提醒:通过借名购房,存在着较大的风险,须谨慎。一方面来源于借名购房协议本身的效力性风险,另一方面情谊关系并非牢不可破,容易被利益所扭曲。
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