2017年淄博房产市场全线飘红，成交数据一飞冲天，多数开发商推盘动作在加速，购房者置业的节奏也明显加快，很多楼盘小范围加推的现场消耗掉全部房源的八成乃至成为“时光盘”都是非常常见的，如天悦、鸿泰花漾城三期等，楼市热度一时无两。
但随着土拍市场白热化、房价一涨再涨、房贷利率政策调整等因素，市场环境变得微妙起来。带着对淄博楼市发展新动向的期许，2017年8月23日在天悦营销中心会所，淄博房天下邀请众多楼市大咖到场，一起剖析市场走向，为网友解疑答惑！接下来我们一起回顾大话地产活动的全程吧。
预判淄博楼市购买力，把脉未来市场走势
房价攀升，市场是否有足够的支撑和进一步的上升空间？
房天下裴总：今年春节到现在，很多的项目销售的非常的好，库存销售情况也非常的好，库存也降到历史的低点。有几家项目甚至已经完成了全年销售任务，包括天悦七月底推出来的当晚全部售光了，鸿泰花漾城这边也是开了两期，也基本上都售謦了。包括咱们的东区政园还有金鼎华郡一开出也是售出了80%以上。现在市场确实卖的非常好，想和大家探讨一下，是什么样的一个情况，能唤出这么强的一个购买力来，这些购买力能够持续多长时间？
易韬顾问 刘总：我认为从去年开始去库存这样的一个大环境下，刚需一定程度上引爆了，去年去库存大概是翻了两倍。实际上我觉得目前的购买力还会持续地发酵，没有问题的。像现在的整个房价继续飙升，我觉得一方面是成本的问题，另一方面还是没有房子的问题，所以前年整个市场不太好，许多开发都停售，去库存或者说延缓，今年就是几乎是没有房子可卖。
兔巴哥置地 邢总：记得去年底也问过这个问题，2017年的时候房价是上涨还是下跌，当时我个人判断是下跌。但是我觉得房产市场和其他的市场真的不一样，就是看整个的国家的政策，一个是确实一直在涨价，我觉得涨价这个信号，对于客户这个心理来说，越涨越买，并且刚才您说的，市场没有房子。整个新区的话，除了天悦还有存量，其他项目几乎没有房源在售。东区的话，整个供求还是偏紧的。客户现在也有一点恐慌心理，就是恐怕再不买以后更贵了，现在客户的心理这一点对他们刺激也比较大。但是从我们这个项目自身来判断，我觉得这个月比上个月热度稍微降了一点，但是整体的话，我觉得还是要上升的。
上湖御园 贾总：其实淄川市场可能和张店可能相象很多，整个库存不是很大，从去年到现在基本上现场在售的只有我们家，还有不多了。像我们的时候，可能是一个月有20、30套，到现在从6、7月份，甚至是到了60、70套，整个淄川市场上就是我们，整个库存量非常非常小。整体来说还是供小于求，消化是没有问题的。
中德地产 杨总：结合我们自己来谈一谈，因为我们在北部片区，从库存来说都不是特别大。就目前我们自己的项目上来看，二期除了别墅之外，已经没有任何的房子可以卖了，三期虽然我们的售楼处没有完全打造好，但在没有任何推广的情况下，意向客户大概能有200、300个左右，实际上客户对于房子的需求量是有的。关于房价的问题，个人预判还会上涨。
润诚房地产顾问 张总：首先供需关系是一个失衡的状态这是一个大前提。第二点，从去年下半年到现在为止，出现的一拨的恐慌性购买，在以前比较难卖的二室户型，这一拨也可以带出来了。第三点，就是咱们成本的原因，地价加上其他的成本可能到5千5了，如果低于7千5以上，就没有任何的利润。这样就给客户带来一个很大的后期预期，可能这个房子后期可能还会上涨。第四点，临淄的受众感觉这个房价还是可以承受的，这四点也预示着后期的市场是持续稳定一段时间，是向上走的这么一个状态。
但是有两点，在临淄市场是有一定的隐患的，点隐患，现在是放款比较慢，对于一些企业的承受量也是一个考验。第二点就是区域，临淄市场是一个缺乏竞争的市场，基本上都是本土的大鳄，方正等三个企业，就主导了本地市场的70%、80%的一个量，但这样更容易价格坚挺。
房天下 裴总：看来几位大咖对后市还是看涨的，但是大家有没有一个心理预期，关于淄博市居民收入前几天也听到一个消息，张店这边招聘老师，薪资的待遇加上五险是两千二，像老师这种群体的承受力，包括咱们整个的淄博市的人均收入的承受力，各位大咖可以预估一下。
西地置业 张总：这的确是个难题，我们剩余房源不多了，过年之后应该涨了一千多一点。现在我接触的一些购房客户，也可能我们区域问题，是把原来的房子卖掉换成现在的房子，并不是他们挣了钱买房子，可能就是过渡性地跳跃性。现在很多人都说生意不好做了，改善型客户总量也就是那一些。中国人均年收入是5万多，一个月是3千块钱左右，估计乘以2是一个基本的数，如果均价在这个数就不算高，纯属个人观点。
中房翡翠郡 孙总：举一个身边朋友卖房的例子，住新区某楼盘多层的他近期要换房，原来准备卖7000的房子最终成交价到了8950，对方还是一次性付清，价格确实出乎意料。但是普通工薪阶层如果家庭月均收入一万的话，计算上房贷、生活费用等支出后，买房压力还是比较大的。但现在房价上涨，也是一个市场供需关系决定的。可能下半年市场产品多了，可选余地大了之后会有所好转。但总体成本是上涨的，所以房价还是看涨。
银行房贷利率上调对市场的影响？
房天下 裴总：前几天我们做了一个房贷利率的调研，淄博11家银行房贷利率政策都上调了，首套房利润上调5—20个百分点，二套房上浮10—30个百分点，大家感觉近期银行利率上调对市场会造成什么样的影响？
恒景置业 咸总：压力肯定会变大，可能好多客户也在等，什么时候利率下来再贷这个款，至于什么时候下来、宽松一些这个不好说。
兔巴哥置地 邢总：其实查看近十年来的基本利率，现在利率属于一个低水平的利率，但是抗性也是有的。
润诚房地产顾问 张总：现在购房者面临着一个首付比例提高，利率提高的一个问题，但即使现在的利率提高10%或者是20%，那么也是一个比较低的水平，咱现在钱放到余额宝里面只有4%左右，如果算一下，利率是值的。
房天下 裴总：我们也针对购房者做了一个利率上调对购房行为是否有影响的调查，具体结果如下。
如何看待高价拿地？外来开发商会不会将土地推向新一轮的上涨？
房天下 裴总：再来聊一个最近大家都关注的土拍的话题。前段时间经开区拍出了两块地，碧桂园也在高青拿新地，还有保利最近开始的淄博地区的招聘等，还会推动土地新一轮的上涨吗，大家怎么看这个情况？
易韬顾问 刘总：现在很多甲方面临一个问题，前期运作了几年的时间，但是招拍挂的时候，有两家新的房企要进入，这就面临竞争关系了。原来拿地大家有相对的市场溢价空间，现在不行了，像一二线市场拿不到地就生抢。尤其是本土开发公司面临一个问题，如果保守的话，永远拿不到地。因为我们对价格的判断，总会有一个的限制，如果稍微激进一点去拿，有可能会赔的问题。除非地块非常的小，大的开发公司不会过来，但是小的开发公司肯定会拿，但是我认为这个竞价会更高。
润诚房地产顾问 张总：最近看了一个新闻，整个中国34个省级的地市，现在只有6个省地方财政不需要中央财政来支持的。山东省的财政从2016年都不需要中央的拨款，地方财政就可以完全支撑这个体系，这也传递一个信号，这可能未来可能加大土地收入来支撑地方的经济。
最后，房天下裴总就“房产圈”产品做了PPT演示讲解，做为“互联网+房地产”坚定的实践者和推动者，新产品房产圈致力于弥补房地产行业垂直领域媒介的空白。作为一家专业的房地产网络媒体，如何让营销实现成果大化，让传播更加深入人心是房天下一贯的思考课题。
小房说房2017-08-29 10:03:00
